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创业13年初于上市,Redfin若何变更房地产经游记业
作者:admin    发布于:2017-10-05 03:15   
摘要:创业13年终于上市,Redfin如何变革房地产经纪行业 原题目:创业13年初于上市,Redfin若何变更房地产经纪行业 领导 | 凯文 声张,撰写 | 黄勇 摘要:Redfin是一家在线房地产经纪公司,努力于用技术改善买卖体验,经纪人产能提升近两倍,买卖成本降低三分之一。

创业13年终于上市,Redfin如何变革房地产经纪行业

原题目:创业13年初于上市,Redfin若何变更房地产经纪行业

领导 | 凯文 声张,撰写 | 黄勇

摘要:Redfin是一家在线房地产经纪公司,努力于用技术改善买卖体验,经纪人产能提升近两倍,买卖成本降低三分之一。财务表示上,Redfin增速较高,盈余逐渐收窄,估计2019年完成盈利,临时净利空间8-10%。

阅历半个多世纪的开展,美国房地产经游记业构成了一套基于MLS(Multiple Listing Service,即多重上市效劳)房源体系、持证专业房地产经纪人跟配套行业律例的成熟系统。

依据美国房地产经纪人协会(以下简称NAR)估量,2016年美国房地产买卖市场规模约1.5万亿美元。由于对信息婚配和专业效劳的依赖,美国近90%房地产买卖经过经纪人完成,按6%佣金率盘算,对应房地产经纪市场规模超越800亿美元。

随着互联网的开展,房地产买卖也开始向线上浸透。据NAR统计,90%购房者的买卖流程从网上开始。在这一趋向下,大量房地产网站突起,冲击了传统经纪行业格式。以Zillow为代表的房地产信息平台,为房地产经纪、典质等效劳商做广告引流,是主流形式。

成破于2004年的Redfin,是此中的另类。作为第一家在线房地产经纪公司,Redfin努力于用技巧从新界说房地产经纪行业:一方面,经过在线看房、屋宇估价等帮助东西改良买卖体验;另一方面,经过大数据技术,提升经纪人人均产能,同时下降交易单方买卖本钱。

本文主要研讨了Redfin的业务形式、生长路径和开展空间。我们以为,Redfin代表了用互联网手腕提升传统行业效率的趋向,尤其对国内房地产市场效劳转型存在一定借鉴意义。

房地产经纪行业的亚马逊

由于开展比较成熟,美国房地产经纪行业由经纪人主导,买卖单方的经纪人都是独家代办,成交后由卖方领取6%固定费率的佣金,个别由买卖单方经纪人各得3%。卖方经纪人需在签署署理合同的三天内把房源信息录入MLS系统,只要体系内的经纪人才干接入系统,共享房源信息。

固然这套基于行业信息共享和好处调配机制的买卖体制已相称成熟,但也存在诸多成绩,如经纪人抱团造成垄断,6%的固定佣金率较高级,买卖效力和效劳休会良莠不齐,重要依附经纪人的专业本质和教训。

Redfin的创建,源于创始人David Eraker一次蹩脚的买房经历。在他看来,经纪人6%的佣金率是分歧理的,Zillow等互联网公司也没能改善花费者体验。Redfin的主要开创人都是技术出生,在微软和谷歌舆图呈现之前就推出了地图找房效劳。

从2006年发展房地产经纪业务至今,Redfin围绕提升房产买卖单方及经纪人的买卖体验和效率,推出一系列效劳和工具;业务范畴也扩大到美国37个州的84个区域市场,笼罩美国生齿70%,领有近千名经纪人,2016年房产买卖量约3,博狗体育博彩.5万单,并于2017年7月在纳斯达克上市。

Redfin的支出来自房产买卖佣金,分为自营经纪业务和合作成交两部门,近三年维持了46%的年复合增速。

自营经纪业务是Redfin的主要支出起源,包含买方经纪和卖方经纪业务;协作成交,是指在淡季或自营经纪人缺乏的城市,将客户转介给配合第三方经纪人,Redfin收取转介费,并向客户提供必定补助。

改善用户体验,降低买卖成本

以用户为导向,用技术改善从房源信息到买卖进程的用户体验,降低买卖成本,是Redfin的中心理念。

首先,买卖成本降低直接表现在佣金率上。

作为卖方经纪人时,Redfin收取的佣金率为1-1.5%。作为买方经纪人时,佣金率为2.5-3%,但平均每单返还佣金3,500美元。综共计算,Redfin的佣金率约为2%,远低于传统经纪人3%水平,显着降低了买卖成本。

其次,围绕改善用户在房源查找、看房、估价、买卖操持等环节的体验,Redfin推出了一系列在线工具和效劳。

在房源上,Redfin对接MLS系统,能做到新居源在5分钟内上线Redfin平台。经纪人每周拜访一万多个房源,联合专业经验弥补房源信息。别的,卖方可以直接上传房源信息,由Redfin供给房屋3D摄影效劳,用户可以经过3D Walkthrough功效在线看房。

基于用户阅读历史和买卖等数据,Redfin使用大数据、机械进修等技术,经过算法为用户提供特性化房源推荐,提升婚配效率,并经过邮件、APP等方法即时向用户推送房源变化信息。

对于买卖单方和经纪人而言,房产估价都是重要参考信息。基于海量房源和历史买卖数据,Redfin开收回了自动化的房产估价工具Redfin Estimate。据统计,Redfin Estimate有64%的房产估价与实践买卖价钱的误差在3%以内,是最精准的估价工具之一,深受用户欢送。

在看房环节,Redfin努力于构建基于系统而非经纪人的智能看房系统。经过婚配房源和经纪人信息,用户可以在线上预定看房,博狗体育博彩,并由系统支配适合时间和道路。在看房过程中,经纪人经过APP将行程数据反应到系统。

2017年5月,有47%客户应用了主动部署看房行程效劳。

此外,Redfin制订了以客户满足度为核心的经纪人鼓励机制。每笔买卖实现后,由客户为经纪人评分,汗青买卖和评估信息都展现在经纪人页面。经纪人的支出来自薪酬而非佣金,而奖金很大程度上取决于客户评分。

片面无效的房源信息展示推送,以及高效的效劳流程,使Redfin在成交效率和客户体验上具有上风。2016年,Redfin的房源平均待售时光是30天,而行业平均水平是36天。此外,Redfin的客户净推举值是50,远高于38的行业均匀程度。

流程改造加工具赋能,提升经纪人效率

传统经纪人经过MLS系统失掉房源,与经纪公司更多是挂靠关联,在业务上主要依附本身发卖能力和区域品牌积累,赚取的佣金大局部归本人一切。因而,除了初步培训、基本支撑和初期品牌背书以外,经纪公司自身价值无限。

Redfin经过业务流程改革和工具赋能,明显提升了经纪人效率,在低佣金率条件下提升了经纪人支出。

在流程上,Redfin在线平台承当了获客本能机能,经纪人的客户来源于系统流量分配。丰盛的房源信息和杰出的用户体验,使得Redfin的流量一直增长,2017年Q1月活达2,000万,在经纪公司网站中排名第一。目前Redfin近30%的业务转给第三方经纪人,阐明平台流量相对经纪人产能是充裕的,经纪人业务量较为饱和。

另外,与传统经纪人单打独斗和竞争客源分歧,Redfin的经纪人在团队帮助下任务。经纪人(lead agent)担任从客户对接到终极成交的核心环节,助理经纪人协助征询、看房,市场助理担任房源拍照和信息提交,买卖和谐员处置买卖文件等,专业分工下效率提升。

系统提供的数据支持和管理工具,提升了经纪人效率。在线下效劳环节之前,系统曾经充足控制了客户团体材料、房源偏好等买卖信息。经过Redfin开辟的客户关系和任务流管理工具(agent tools),经纪人可以及时获取客户资料、市场分析、房产估价等信息,在系统指点下提供更优质的效劳,并积累数据,博狗体育博彩

我们以传统房地产经纪公司Realogy(NYSE:RLGY)为例,对照Redfin的经纪人效率,可以看出,Redfin的经纪人人效是传统经纪人的近3倍,而支出是传统经纪人的2倍。

开展过程备受考验,盈余逐渐收窄

2017年7月28日, 成立13年后,Redfin正式登岸纳斯达克,刊行价15美元,收盘价19.56美元,尔后股价一度涨到33.49美元高位,目前市值近20亿美元。

相比之下,异样成立于2004年的Zillow,开展敏捷得多,2011年7月就在纳斯达克上市,2016年营收8.47亿美元,今朝市值70亿美元。

与Zillow以告白变现的平台形式相比,Redfin自营经纪业务的形式更重,增长更迟缓,并不被投资机构看好,直到2013年才取得大额融资。此外,因为低佣金形式冲击了传统经纪行业次序,Redfin往往在新进入城市遭到同业排斥。这些要素,都连累了Redfin的扩大步调。

然而,Redfin的形式离买卖环节更近,流质变现才能更强,而且提升了行业效率。在每个城市,跟着经纪人在外地业务、品牌的积聚以及步队的强大,Redfin市场份额在连续增长。从万万美元年营收到当初,Redfin始终保持了30%以上增速,上市前两轮融资的投资报答也比拟可不雅。

从财政数据来看,虽然Redfin尚未完成盈利,但营收增速较快,毛利率也在提升。因为业务增长的范围效应,营销、研发和治理成本都在降落,盈余持续收窄。

估计2019年完成盈利,临时净利空间8%-10%

Redfin的贸易形式能否可行,要看临时能跑出几多利润空间。其未来盈利预期取决于支出、毛利率的提升以及营销、研发和管理成本的下降。

支出方面,咱们估计Redfin在将来多少年仍将坚持25-40%的增速。2016年,Redfin的全国市占率为0.54%,在最早进入的10个城市市占率为1.66%,都在稳步增长。与Realogy约16%的市占率比拟,还有很年夜增加空间。此外,Redfin曾经开端推出住房存款等衍生业务,加上经纪营业中自营占比晋升,无望提升每单支出。

毛利率主要取决于经纪人人效和抽佣水平,提升空间不大。衍生业务占比较低,对毛利率拉动无限。因此,估计未来毛利率小幅提升,但临时毛利水平不超越35%。

营销成本方面,Redfin近三年每单营销成本较为稳定,未来仍需要持续流量投入。但随着每单支出增长以及业务积累的品牌效应,营销费用率仍有一定下调空间,估计稳定营销用度率为8-9%。

作为技术驱动型公司,Redfin目前研发成本投入较大。但随着业务规模增长,作为后台支持的产物和技术将趋于成熟,研发团队无需大幅增添人力。2016年,Redfin研发成本增速从2015年的56%降至24%,估计未来研发成本增速将持续低于营收增速,使研发成本占比降至6-7%。

管理费用主要包括管理职员及合规成本,目前占比较高,主要由于开辟新城市的后期投入尚未转化为事迹。短期内Redfin仍将保持扩张节拍,拉高管理成本。但临时来看,管理成本取决于后盾管理人员规模。

参考Realogy后台/前台人员比例约为1:10,目前Redfin的比例约为1:3.5,还有很大提升空间,估计临时管理成本降低到5-6%。

基于以上剖析,我们估计Redfin无望在2019年完成盈利,到2023年摆布进入绝对稳固的盈利状况,营业利润率区间为13-15%,对应净利率空间约8-10%。

估计2023年Redfin净利润1.52-1.76亿,预期净利润增速约20%。对标Realogy,目前增速约为10%,P/E倍数约为20x。因此,赐与Redfin 25倍P/E,估值38-44亿美元。如按15%的折现率,对应目前估值为16-19亿美元,与以后市值水平相称。

Redfin对中国房地产经纪行业的鉴戒

虽然与美国相比,中国房地产经纪行业开展历史较短,市场情况也一模一样,但近几年也出现了一批互联网形式翻新企业,临时开展趋向是共通的。Redfin的业务形式和开展门路,具有一定借鉴意思。

起首,房源信息共享能够提升买卖效率。Redfin的流程线上化,很大水平上基于MLS系统完成房源信息共享,线下经纪人聚焦于效劳。海内二手房市场缺少如许一套房源信息共享机制,并且尚处于卖方市场,房源占领成为竞争重点,效劳和效率不被器重。

爱屋吉屋是Redfin形式的效仿者,曾推出低佣金、经纪人高底薪、无线下门店的“互联网房地产中介”形式,但最终掉败。而链家、我爱我家等线下门店收集兴旺的传统经纪公司,在开展互联网业务上反而走得更顺。可见,依靠线下门店触达房源是所有的基础。

其次,在效率提升方面,技术必需缭绕效劳流程做利用。房地产买卖重决议、需线下效劳的特色不会改变,经纪人的脚色不成替换。即便是Redfin这样以转变传统行业为标语的科技范公司,也依赖自有经纪人团队。随着未来需要逐步饱和,二手房市场终将像新居、新车一样走向买方市场,效劳体验和效率的主要性将逐渐提升。

经过互联网的数据和技术,在获客转化、信息婚配和管理工具等方面为经纪人赋能,可以大幅提升人效。以国内龙头链家为例,其线下有十几万经纪人。按2016年280亿支出、10万经纪人粗略预算,人效约为28万元/年,而Redfin的人效约为16万美元/年。链家也在推动互联网化和数据驱动转型,若能转化为人效的提升,成本优化的设想空间宏大。

在获客层面,线上曾经成为重要流量进口和品牌触点,优质资讯内容可以带来自有流量。转化率和用户粘性,是影响获客效率的要害要素。从转化率角度,线下流程易于积累数据,在此基础上洞察客户行动,获客效率应当更具优化空间。从用户粘性角度,房产买卖虽然低频,但重决策,一旦经过优质效劳和体验建立起品牌壁垒,也能降低获客成本。

此外,在房地产经纪业务基础上,房产评价与增值、签约交割等衍生业务在国内还相对空缺,但偏偏须要专业效劳,市场还有待发掘。环绕住房需求,拓展一二手联动、住房金融、家装家居等房产后市场业务,是提升支出的主要标的目的。

申明:本呈文一切内容,包括趋向猜测等,由爱分析根据公然资料自力分析得出,仅供读者参考,不形成投资倡议,据此入市危险自担。

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